2020年，受疫情影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。商業(yè)損失慘重，辦公緊跟其后。

主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升和租金下降兩個(gè)方面，據(jù)了解2020年下半年一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過(guò)了25%以上。全國(guó)寫(xiě)字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)35%。

受疫情影響只是一方面，其最主要的是以下三個(gè)方面：

1、新增供應(yīng)量大，長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨長(zhǎng)期的高供應(yīng)壓力，在四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)最大。深圳的市場(chǎng)存量近590萬(wàn)平方米，截止到2020年底的空置率就已經(jīng)超過(guò)了23%。這意味著大量閑置資源沒(méi)有得到利用。

簡(jiǎn)單測(cè)算一下的話(huà)，8個(gè)城市接近4500萬(wàn)的市場(chǎng)存量，閑置的面積高達(dá)875萬(wàn)平方米，相當(dāng)于空出了一個(gè)廣州加成都的全部甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

2、新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公容量超標(biāo)，供大于求。

現(xiàn)在商業(yè)死盤(pán)、爛盤(pán)是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最常見(jiàn)的現(xiàn)象。這是什么原因造成的？

很多開(kāi)發(fā)商在做住宅開(kāi)發(fā)時(shí)，會(huì)做沿街的底商，明明只有幾百戶(hù)或上千戶(hù)，卻要做幾萬(wàn)甚至十多萬(wàn)平方米的商業(yè)。如果按照人口數(shù)量的商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，那么很多商業(yè)都嚴(yán)重超標(biāo)了。

另外產(chǎn)業(yè)、辦公項(xiàng)目容量的超標(biāo)，也是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素。

以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬(wàn)左右，為存量面積的22%左右，供應(yīng)壓力屬于相對(duì)較輕的市場(chǎng)。2020年，北京雖然只有約60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍。

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)是一線(xiàn)城市較為突出的問(wèn)題，一線(xiàn)城市主要以甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量較多，但市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類(lèi)公司為主。

這類(lèi)企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫(xiě)字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是新興區(qū)域在疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因。

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